Immobilie oder ETF — was lohnt sich mehr?
Die Dauerfrage für Vermögende, endlich fair gerechnet: Eine vermietete Immobilie und ein ETF-Depot treten mit dem gleichen Kapital und der gleichen monatlichen Belastung gegeneinander an. Am Ende zählt, was netto übrig bleibt — nach Finanzierung, Kosten und Steuern.
Beide Wege starten mit demselben Geld. Erfordert die Immobilie eine Zuzahlung, investiert der ETF-Weg denselben Betrag. Der Endvermögen-Vergleich zeigt, welche Anlage über deine Laufzeit mehr daraus macht.
Immobilie eingeben
Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Finanzierung sowie Miete und laufende Kosten.
Annahmen setzen
Erwartete Wertsteigerung der Immobilie und Rendite des ETF-Depots über die Jahre.
Vermögen vergleichen
Was am Ende netto übrig bleibt — Immobilie (Wert minus Restschuld) gegen ETF-Depot nach Steuer.
+ reinvestierter Überschuss 0 €
Vereinfachte Modellrechnung: Beide Wege tragen dieselbe Cash-Belastung (Startkapital = Eigenkapital + Kaufnebenkosten; jährliche Zuzahlung der Immobilie wird sonst in den ETF investiert). Miete und Immobilienwert wachsen mit der Wertsteigerung; Bewirtschaftung als Prozentsatz der Kaltmiete. ETF-Gewinn nach 26,375 % Abgeltungssteuer abzüglich 30 % Teilfreistellung; Immobilienverkauf nach über 10 Jahren steuerfrei unterstellt. Renditen und Preise schwanken real — keine Prognose, keine Anlageberatung.
Was der Vergleich wirklich zeigt
Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt an. Die Immobilie gewinnt vor allem über den Hebel der Finanzierung — mit wenig Eigenkapital wird ein großer Wert bewegt, dessen Wertsteigerung voll dir gehört. Das funktioniert, solange Zins niedrig, Miete stabil und Wertsteigerung positiv sind. Der ETF gewinnt über Kosten, Streuung und Flexibilität: keine Klumpenbildung, kein Aufwand, jederzeit teilweise verkaufbar. Dreh an den Reglern — du wirst sehen, wie empfindlich das Ergebnis auf Zins, Wertsteigerung und ETF-Rendite reagiert. Genau das ist die Lehre: Beide können gewinnen, und die Annahmen entscheiden. Wer die Klumpen- und Schwankungsrisiken einer einzelnen Immobilie einordnen will, nutzt zusätzlich das ETF-Portfolio-Röntgen; ob sich Kaufen fürs Eigenheim lohnt, klärt Kaufen oder mieten.
Häufige Fragen
Wie vergleicht der Rechner fair?+
Beide Wege starten mit demselben Kapital (Eigenkapital plus Kaufnebenkosten). In jedem Jahr, in dem die vermietete Immobilie eine Zuzahlung erfordert (Rate plus Bewirtschaftung minus Miete), investiert der ETF-Weg genau diesen Betrag stattdessen ins Depot. Wirft die Immobilie einen Überschuss ab, wird dieser auf der Immobilienseite zur ETF-Rendite reinvestiert. So tragen beide Seiten die gleiche Cash-Belastung — der Unterschied am Ende zeigt, welche Anlage mehr aus demselben Geld gemacht hat.
Sind Steuern berücksichtigt?+
Vereinfacht ja. Beim ETF-Depot wird auf den Kursgewinn beim Verkauf die Abgeltungssteuer von 26,375 % angesetzt, abzüglich der 30 % Teilfreistellung für Aktien-ETFs (effektiv rund 18,5 %). Bei der Immobilie ist der Verkaufsgewinn nach mehr als zehn Jahren Haltedauer steuerfrei — der Rechner unterstellt diesen Fall. Verkaufst du früher, kann Spekulationssteuer anfallen, die hier nicht abgebildet ist. Mieteinnahmen werden vereinfachend nicht separat versteuert.
Welche Kosten stecken in der Bewirtschaftung?+
Der Prozentsatz auf die Kaltmiete deckt die nicht auf Mieter umlegbaren Kosten ab: Instandhaltungsrücklage, Verwaltung und ein Puffer für Mietausfall und Leerstand. 20 bis 30 Prozent der Kaltmiete sind ein realistischer Ansatz. Wer die Immobilie selbst verwaltet und wenig instand halten muss, kann niedriger rechnen — unterschätzen sollte man diesen Posten aber nicht.
Was der Rechner nicht kann+
Er ist eine Modellrechnung mit konstanten Annahmen. In der Realität schwanken ETF-Renditen und Immobilienpreise, Zinsen ändern sich bei der Anschlussfinanzierung, Mieten steigen unregelmäßig, und einzelne Immobilien entwickeln sich sehr unterschiedlich (Lage, Zustand, Mieter). Auch das Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie und der Aufwand der Vermietung fließen nicht in die Zahl ein. Nutze das Ergebnis als Orientierung, nicht als Prognose.