Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu: die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen rund 1,5–2 %) sowie — falls beteiligt — die Maklerprovision (Käuferanteil oft rund 3,57 %). In Summe sind das meist 10–15 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind sofort fällig und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie ungern mitfinanzieren.
Der Kaufpreis steht im Exposé — die wahren Kosten stehen woanders. Die Kaufnebenkosten machen schnell einen fünfstelligen Betrag aus und entscheiden mit, ob deine Finanzierung aufgeht.
Die drei großen Posten
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf drei Hauptkosten an:
- Grunderwerbsteuer: der größte Brocken, abhängig vom Bundesland.
- Notar & Grundbuch: für die Beurkundung des Kaufvertrags und den Grundbucheintrag — zusammen meist rund 1,5–2 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, trägt der Käufer häufig rund 3,57 % (inkl. Mehrwertsteuer).
Zusammen ergibt das meist 10–15 % des Kaufpreises — sofort fällig und zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis selbst.
Grunderwerbsteuer: Ländersache
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich. 2026 reicht die Spanne von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Berlin liegt bei 6 %, Hamburg bei 5,5 %.
Bei 400.000 € Kaufpreis bedeutet das einen Unterschied von mehreren tausend Euro allein durch das Bundesland. Den genauen Betrag für deine Region zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.
Aus Eigenkapital bezahlen
Wichtig: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten ungern mit, weil ihnen kein Gegenwert in der Immobilie gegenübersteht. Plane daher ein, sie vollständig aus Eigenkapital zu zahlen. Wer zusätzlich einen Teil des Kaufpreises selbst aufbringt, bekommt meist auch bessere Finanzierungskonditionen — wie sich das auf Rate und Restschuld auswirkt, zeigt der Baufinanzierungs-Rechner.
Wo du sparen kannst — und wo nicht
- Kaum Spielraum: Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind gesetzlich bzw. an Gebührenordnungen gebunden.
- Verhandelbar: die Maklerprovision — oder sie entfällt beim Direktkauf vom Eigentümer.
- Kleiner Hebel: bewegliches Inventar (Einbauküche, Möbel) kann separat vom Kaufpreis ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
In Kürze
- Rechne mit 10–15 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis.
- Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab (3,5 % bis 6,5 %).
- Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen.
- Gehört zur Frage Kaufen oder mieten zwingend dazu.
Die Kaufnebenkosten werden gern unterschätzt — sie betragen je nach Bundesland und Makler 10–15 % des Kaufpreises und sind sofort fällig. Plane sie vollständig aus Eigenkapital ein, denn Banken finanzieren sie nur ungern mit. Den größten Hebel hast du beim Makler (verhandelbar oder Direktkauf) und über die Wahl des Bundeslandes, falls ohnehin flexibel.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?+
Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, kommen meist 10–15 % des Kaufpreises zusammen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5–2 %) und ggf. Maklerprovision.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?+
Sie ist Ländersache: 3,5 % in Bayern, 5,0–6,0 % in vielen Ländern und 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Den exakten Satz für deine Region wählst du im Kaufnebenkosten-Rechner.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?+
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten ungern mit, weil ihnen kein Gegenwert in der Immobilie gegenübersteht. Plane sie aus Eigenkapital ein — das senkt zugleich den Beleihungsauslauf und verbessert deinen Zins.
Wo lässt sich bei den Nebenkosten sparen?+
Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind kaum verhandelbar. Beim Makler gibt es Spielraum: Die Provision ist verhandelbar, beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt sie ganz. Auch das Abtrennen von beweglichem Inventar vom Kaufpreis kann die Grunderwerbsteuer leicht senken.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 20. Juni 2026.