Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger er ist — also je mehr Eigenkapital du einbringst —, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser der Zins. Eigenkapital deckt zunächst die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland 10–15 %), die Banken meist nicht mitfinanzieren. Als Faustregel gelten die Nebenkosten plus möglichst 20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital. Die besten Bauzinsen gibt es in der Regel bis zu einem Beleihungsauslauf von rund 60 %.
Beim Immobilienkauf entscheidet nicht nur der Kaufpreis über die Kosten, sondern vor allem, wie du finanzierst. Der stärkste Hebel für einen niedrigen Zins liegt dabei in deinem Eigenkapital.
Warum Eigenkapital doppelt zählt
Eigenkapital wirkt an zwei Stellen. Erstens deckt es die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler, je nach Bundesland 10–15 % des Kaufpreises —, die Banken ungern mitfinanzieren. Zweitens senkt es den Beleihungsauslauf und damit den Zins. Wie viel Kaufpreis für dich realistisch ist, zeigt der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?.
Der Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Je niedriger, desto sicherer für die Bank — und desto günstiger der Zins:
| Beleihungsauslauf | Eigenkapital-Anteil | Zinsniveau |
|---|---|---|
| bis 60 % | hoch | beste Konditionen |
| 60–80 % | solide | leicht höher |
| 80–90 % | knapp | spürbar teurer |
| über 90 % | sehr knapp | am teuersten |
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Als Faustregel: die Kaufnebenkosten plus möglichst 20 % des Kaufpreises. Damit kommst du unter einen Beleihungsauslauf von 80 % und oft in die Nähe der Bestzinsen. Wichtig: Die Notreserve nicht fürs Eigenkapital plündern — ein Puffer bleibt Pflicht.
Eigenkapital und Bonität zusammen
Eigenkapital senkt das Beleihungsrisiko, gute Bonität das Ausfallrisiko. Beide zusammen ergeben die günstigsten Konditionen — wer beides mitbringt, verhandelt aus der stärksten Position. Die konkrete Rate rechnest du im Baufinanzierungs-Rechner durch.
In Kürze
- Eigenkapital deckt zuerst die Kaufnebenkosten.
- Ein niedriger Beleihungsauslauf senkt den Zins — bis 60 % gibt es Bestkonditionen.
- Orientierung: Nebenkosten + 20 % des Kaufpreises, Notreserve behalten.
- Budget im Rechner prüfen.
Eigenkapital ist beim Immobilienkauf doppelt wertvoll: Es deckt zuerst die Kaufnebenkosten, die Banken ungern finanzieren, und es senkt den Beleihungsauslauf — und damit den Zins. Als Orientierung solltest du die Nebenkosten plus möglichst 20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital stemmen. Wer unter einen Beleihungsauslauf von 60 % kommt, bekommt die besten Konditionen. Zusammen mit guter Bonität ist Eigenkapital der stärkste Hebel für einen niedrigen Bauzins.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?+
Als Orientierung: mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) plus möglichst 20 % des Kaufpreises. Dann sinkt der Beleihungsauslauf spürbar und der Zins wird günstiger. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Risiko weiter, sollte aber die Notreserve nicht aufzehren.
Was ist der Beleihungsauslauf?+
Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie, in Prozent. Ein Beleihungsauslauf von 80 % bedeutet: Du finanzierst 80 % über die Bank, 20 % über Eigenkapital. Je niedriger der Wert, desto besser der Zins — bis rund 60 % gibt es meist die Bestkonditionen.
Kann ich ohne Eigenkapital kaufen?+
Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber teurer: höherer Zins wegen des hohen Beleihungsauslaufs und meist die Auflage, die Nebenkosten selbst zu tragen. Für die meisten ist das riskant. Etwas Eigenkapital verbessert Konditionen und Sicherheit deutlich.
Wie wirken Eigenkapital und Bonität zusammen?+
Beide senken den Zins, auf unterschiedliche Weise: Eigenkapital reduziert das Beleihungsrisiko, gute Bonität das Ausfallrisiko. Zusammen ergeben sie die günstigsten Konditionen. Wer beides mitbringt, verhandelt aus der stärksten Position.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 11. Juli 2026.