Zu den laufenden Kosten einer Immobilie gehören: die Instandhaltung (als grobe Faustregel rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr, bei älteren Objekten mehr), die Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, bei Eigentumswohnungen das monatliche Hausgeld inklusive Instandhaltungsrücklage sowie nicht auf Mieter umlagefähige Verwaltungskosten. Selbstnutzer tragen alle diese Kosten allein; Vermieter können viele davon steuerlich als Werbungskosten ansetzen, aber nicht alle auf Mieter umlegen. Entscheidend ist, diese Posten realistisch einzuplanen: Wer nur Kaufpreis und Kreditrate rechnet, unterschätzt die tatsächliche monatliche Belastung deutlich. Für große Einzelmaßnahmen wie Dach, Heizung oder Fassade sollte zusätzlich Rücklage gebildet werden.
Viele rechnen beim Immobilienkauf nur Kaufpreis und Kreditrate. Doch die laufenden Kosten entscheiden mit, ob sich das Ganze trägt.
Die Faustregel: 1 % pro Jahr
Für die Instandhaltung solltest du grob 1 % des Immobilienwerts pro Jahr einplanen — bei einer 400.000-€-Immobilie also rund 4.000 € jährlich. Ältere Objekte kosten mehr. Diese Rücklage ist kein Luxus, sondern Pflicht: Dach, Heizung und Fassade kommen irgendwann.
Nicht umlagefähige Kosten
Als Vermieter kannst du viele Kosten auf Mieter umlegen — aber nicht alle. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen bleiben an dir hängen. Sie drücken die echte Netto-Mietrendite.
Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Bei einer Eigentumswohnung zahlst du monatliches Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft — inklusive Zuführung zur Rücklage. Vor dem Kauf lohnt ein Blick auf Höhe und Rücklagenstand: Eine unterfinanzierte Gemeinschaft kann teuer werden.
Ehrlich kalkulieren
Rechne diese Posten von Anfang an ein. Ob Kaufen gegenüber Mieten am Ende vorne liegt, hängt genau daran — der Kaufen-oder-mieten-Rechner berücksichtigt die laufende Instandhaltung.
In Kürze
- Instandhaltung: grob 1 % des Werts pro Jahr, ältere Objekte mehr.
- Nicht umlagefähige Kosten trägt der Eigentümer selbst.
- Hausgeld & Rücklage bei Eigentumswohnungen vorher prüfen.
- Wer nur Rate rechnet, unterschätzt die echte Belastung.
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Eine Immobilie kostet laufend: Instandhaltung (Faustregel rund 1 % des Werts pro Jahr), nicht umlagefähige Betriebskosten, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld samt Rücklage, dazu Grundsteuer und Versicherungen. Wer diese Posten unterschätzt, rechnet sich den Kauf schön. Als Eigentümer trägst du außerdem das Risiko großer Einzelmaßnahmen — Dach, Heizung, Fassade. Eine ehrliche Kalkulation plant diese Kosten von Anfang an ein.
Häufige Fragen
Wie viel Instandhaltung sollte ich einplanen?+
Als grobe Orientierung gilt rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr, bei älteren Objekten eher mehr. Genauer sind Ansätze pro Quadratmeter und Jahr nach Gebäudealter. Wichtig ist vor allem, überhaupt konsequent Rücklage zu bilden — sonst treffen große Reparaturen unvorbereitet.
Was heißt „nicht umlagefähig“?+
Manche Kosten darf ein Vermieter nicht auf die Mieter umlegen — etwa Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen. Diese trägt der Eigentümer selbst. Umlagefähig sind dagegen die klassischen Betriebskosten wie Müll, Wasser, Hausmeister oder Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung.
Was ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?+
Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlen. Es deckt Betriebskosten, Verwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Ein Teil davon ist umlagefähig, ein Teil trägt der Eigentümer selbst — ein Blick in die Abrechnung und die Rücklagenhöhe lohnt sich vor dem Kauf.
Warum unterschätzen viele die laufenden Kosten?+
Weil beim Kauf Kaufpreis und Kreditrate im Vordergrund stehen. Instandhaltung, Rücklagen und nicht umlagefähige Kosten wirken abstrakt, summieren sich aber über die Jahre erheblich. Eine ehrliche Rechnung plant sie von Beginn an ein — sonst wird aus dem vermeintlichen Schnäppchen ein Zuschussgeschäft.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 12. Juli 2026.