Beim privaten Immobilienverkauf gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren: Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belegt. Die Frist läuft vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Eine wichtige Ausnahme ist die Eigennutzung: Wurde die Immobilie durchgehend selbst bewohnt oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (die sogenannte Zwei-Silvester-Regel), fällt keine Spekulationssteuer an — dann ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Bei vermieteten Objekten greift diese Ausnahme meist nicht. Zusätzlich gibt es eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr für private Veräußerungsgewinne. Neben der Steuer solltest du Verkaufskosten einplanen: Maklerprovision, Notar, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung für einen noch laufenden Kredit und Kosten für Unterlagen wie den Energieausweis.
Beim Verkauf einer Immobilie entscheidet oft ein einziges Datum über mehrere zehntausend Euro Steuer: der Zeitpunkt.
Die Zehnjahresfrist
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig — zum persönlichen Steuersatz. Die Frist läuft vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag. Nach zehn Jahren ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.
Eigennutzung erspart die Steuer
Hast du die Immobilie selbst bewohnt, wird es steuerfrei — oft schon deutlich früher. Es genügt Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren (die Zwei-Silvester-Regel). Bei vermieteten Objekten greift das meist nicht; dort zählt allein die Zehnjahresfrist.
Die Freigrenze
Kleine private Veräußerungsgewinne bleiben steuerfrei, solange alle im Kalenderjahr unter 1.000 € liegen.
Verkaufskosten nicht vergessen
Vom Erlös gehen Makler, Notar und eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung für den laufenden Kredit ab. Diese Kosten mindern deinen Nettoerlös spürbar. Ob sich Halten oder Verkaufen lohnt, hängt auch davon ab, was du mit dem Erlös machst — siehe Wie lege ich X € an?.
In Kürze
- 10 Jahre halten → Gewinn in der Regel steuerfrei.
- Eigennutzung macht den Verkauf früher steuerfrei (Zwei-Silvester-Regel).
- Freigrenze 1.000 € pro Jahr für private Veräußerungsgewinne.
- Makler, Notar, Vorfälligkeit mindern den Nettoerlös.
Beim Immobilienverkauf entscheidet vor allem die Haltedauer. Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn, fällt Spekulationssteuer zum persönlichen Steuersatz an; nach Ablauf der Frist ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Selbstgenutzte Immobilien sind unter bestimmten Bedingungen schon früher steuerfrei — dank der Eigennutzungs-Ausnahme und der sogenannten Zwei-Silvester-Regel. Dazu kommen Verkaufskosten wie Makler, Notar und eventuell Vorfälligkeitsentschädigung. Wer den Verkauf klug timt, spart schnell fünfstellig.
Häufige Fragen
Wann fällt Spekulationssteuer an?+
Wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst und keine Eigennutzungs-Ausnahme greift. Der Gewinn wird dann mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Die Frist läuft vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag; nach zehn Jahren ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.
Wie erspart mir Eigennutzung die Steuer?+
Hast du die Immobilie durchgehend selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei — auch innerhalb der zehn Jahre. Es genügt sogar, wenn du im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt hast (Zwei-Silvester-Regel). Bei vermieteten Wohnungen gilt das nicht; dort zählt allein die Zehnjahresfrist.
Was ist die Zwei-Silvester-Regel?+
Eine praktische Auslegung der Eigennutzung: Es reicht, wenn die Selbstnutzung das Verkaufsjahr und die beiden vorherigen Kalenderjahre umfasst — im Extremfall etwas mehr als ein Jahr über zwei Jahreswechsel („zwei Silvester“) hinweg. Dann bleibt der Verkauf steuerfrei, ohne dass die vollen zehn Jahre abgewartet werden müssen.
Welche Kosten fallen beim Verkauf an?+
Typisch sind Maklerprovision, Notarkosten und, falls ein Kredit vorzeitig abgelöst wird, eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Dazu kommen kleinere Posten wie Energieausweis und Unterlagenbeschaffung. Diese Kosten mindern deinen Nettoerlös und sollten in die Verkaufsentscheidung einfließen.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 12. Juli 2026.