Mit der Grundsteuerreform wird die Grundsteuer seit 2025 nach neuen Regeln berechnet, und 2026 haben viele Kommunen neue oder aktualisierte Bescheide verschickt. Die Höhe entsteht in drei Schritten: Aus dem Wert des Grundstücks wird der Grundsteuerwert ermittelt, mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert (Grundsteuermessbetrag) und schließlich mit dem Hebesatz der Gemeinde. Der Hebesatz ist der entscheidende kommunale Stellhebel: Einige Städte haben ihn gesenkt, um trotz gestiegener Grundsteuerwerte aufkommensneutral zu bleiben, andere angehoben, um Haushaltslücken zu schließen — Hamburg und München zählen zu denen, die erhöht haben. Für Eigentümer wichtig ist das Verfahren: Gegen jeden Bescheid kann innerhalb eines Monats ab Zugang Einspruch eingelegt werden, und jeder neue Bescheid muss separat angegriffen werden, sonst wird er bestandskräftig. Da gegen das Bundesmodell eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht anhängig ist, hält ein Einspruch den eigenen Bescheid offen, bis dort entschieden wurde. Wer vermietet, kann die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umlegen; Selbstnutzer tragen sie allein.
Die Grundsteuerreform ist da — und mit ihr eine Welle neuer Bescheide. Für viele Eigentümer wird es teurer, für manche günstiger. Wichtig ist, den Bescheid nicht einfach hinzunehmen.
Wie sich die Grundsteuer berechnet
In drei Schritten: aus dem Grundstück wird der Grundsteuerwert ermittelt, mit der Steuermesszahl multipliziert (Messbetrag) und schließlich mit dem Hebesatz der Gemeinde. Der Hebesatz ist der entscheidende kommunale Hebel.
Höher oder niedriger — je nach Kommune
Weil die neuen Werte oft höher ausfielen, haben einige Städte den Hebesatz gesenkt, um aufkommensneutral zu bleiben. Andere haben ihn erhöht, um Haushaltslücken zu schließen — Hamburg und München zählen dazu. Zwei gleiche Grundstücke in verschiedenen Orten können daher sehr unterschiedlich belastet sein.
Bescheid prüfen und Einspruch
- Frist: Einspruch innerhalb eines Monats ab Zugang.
- Jeder neue Bescheid muss separat angefochten werden, sonst wird er bestandskräftig.
- Eine Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell läuft — ein Einspruch hält deinen Fall offen.
Prüfe Fläche, Baujahr und Zurechnung; Fehler kommen vor.
Für Vermieter
Die Grundsteuer ist umlagefähig — sie kann über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt und als Werbungskosten abgesetzt werden.
In Kürze
- Neue Berechnung: Grundsteuerwert × Messzahl × Hebesatz.
- Hebesatz entscheidet — mancherorts gesenkt, andernorts erhöht.
- 1 Monat Einspruchsfrist, jeder Bescheid einzeln, Verfassungsbeschwerde läuft.
- Für Vermieter umlagefähig und als Werbungskosten absetzbar.
Seit der Grundsteuerreform gilt die neue Grundsteuer, und viele Eigentümer haben 2026 neue Bescheide bekommen — oft mit höheren Beträgen. Die Höhe ergibt sich aus dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz. Manche Städte haben den Hebesatz gesenkt, um aufkommensneutral zu bleiben, andere (etwa Hamburg und München) erhöht. Wichtig: Gegen jeden Bescheid kannst du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen — und musst das bei jedem neuen Bescheid erneut tun, sonst wird er bestandskräftig. Weil eine Verfassungsbeschwerde läuft, hält ein Einspruch deinen Fall offen, bis höchstrichterlich entschieden ist.
Häufige Fragen
Warum ist meine Grundsteuer gestiegen?+
Weil die Reform die Berechnungsgrundlage geändert hat. Aus dem neu ermittelten Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz ergibt sich die Steuer. Fielen die neuen Werte höher aus und hat deine Gemeinde den Hebesatz nicht entsprechend gesenkt, steigt die Grundsteuer. In manchen Städten sinkt sie dagegen.
Was ist der Hebesatz?+
Der Hebesatz ist der Prozentsatz, mit dem die Gemeinde den Grundsteuermessbetrag multipliziert — der entscheidende kommunale Stellhebel. Zwei identische Grundstücke in verschiedenen Gemeinden können dadurch sehr unterschiedlich besteuert werden. Manche Städte haben den Hebesatz zur Reform gesenkt, andere erhöht.
Sollte ich Einspruch einlegen?+
Prüfe den Bescheid genau — Fehler bei Fläche, Baujahr oder Zurechnung kommen vor. Gegen jeden Bescheid kannst du innerhalb eines Monats ab Zugang Einspruch einlegen. Da eine Verfassungsbeschwerde läuft, hält ein Einspruch deinen Fall offen. Wichtig: Jeder neue Bescheid muss erneut angefochten werden, sonst wird er bestandskräftig.
Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?+
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden. Selbstnutzer tragen sie dagegen selbst. Für Vermieter ist sie zudem als Werbungskosten absetzbar.
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Profil & Redaktion ›Unabhängig recherchiert. Verantwortlicher Herausgeber: Dr. Gamal Moukabary. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 24. Juli 2026.