Die Mietrendite misst, wie viel eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Kapitaleinsatz abwirft. Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis — eine schnelle, aber geschönte Kennzahl. Die Nettomietrendite rechnet die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ein und ist deshalb der belastbare Vergleichswert. In gefragten Städten sind Nettorenditen von 2–3 % üblich, in einfacheren Lagen mehr — bei entsprechend höherem Risiko. Finanzierung, Steuer und Wertentwicklung gehören in die vollständige Betrachtung.
Eine Immobilie als Kapitalanlage steht und fällt mit einer Zahl — und die wird oft falsch verstanden. Wer nur auf die Bruttomietrendite schaut, rechnet sich das Objekt schön.
Brutto- vs. Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Schnell berechnet, aber sie ignoriert alle Kosten und sieht deshalb immer zu gut aus. Die Nettomietrendite rechnet die Kaufnebenkosten und die laufende Bewirtschaftung ein — sie ist der ehrliche Vergleichswert. Beide berechnet der Mietrendite-Rechner sofort.
Welche Kosten die Rendite drücken
- Kaufnebenkosten (einmalig): Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — je nach Bundesland 10–15 %.
- Bewirtschaftung (laufend): Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfall- und Leerstandsrisiko — grob 1–2 Monatsmieten pro Jahr.
Diese Posten sind der Grund, warum die Nettorendite oft deutlich unter der Bruttorendite liegt.
Was eine gute Rendite ist
In gefragten Städten sind 2–3 % netto üblich, in einfacheren Lagen mehr. Aber Vorsicht: Eine hohe Rendite ist häufig ein Risikoaufschlag — schwächerer Mietermarkt, mehr Instandhaltung, geringere Wertstabilität. Die Zahl allein sagt nichts über die Qualität des Objekts.
Mehr als eine Zahl
Die Mietrendite ist der Einstieg, nicht das Ergebnis. In die vollständige Rechnung gehören Finanzierungskosten (der Zins hängt von Eigenkapital und Bonität ab), Steuereffekte wie die AfA, eine mögliche Wertsteigerung und der Aufwand der Vermietung. Und immer die Grundregel: Lage, Lage, Lage.
In Kürze
- Netto vor brutto rechnen — nur die Nettorendite ist ehrlich.
- Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung drücken die Rendite spürbar.
- 2–3 % netto sind in guten Lagen üblich; hohe Rendite = oft höheres Risiko.
- Objekt im Mietrendite-Rechner prüfen.
Die Mietrendite ist der ehrliche erste Blick auf jede Anlageimmobilie — aber nur, wenn du netto statt brutto rechnest. Die Bruttomietrendite ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten und sieht deshalb immer zu schön aus. Erst die Nettomietrendite zeigt, was die Immobilie wirklich abwirft. Und selbst sie ist nur eine Kennzahl: Lage, Zustand, Finanzierung und Wertentwicklung entscheiden mit. Hohe Rendite bedeutet oft höheres Risiko.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Mietrendite?+
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Die Nettorendite ist aussagekräftiger, weil sie die realen Kosten berücksichtigt. Der Mietrendite-Rechner nimmt dir die Rechnung ab.
Welche Nettomietrendite ist gut?+
Das hängt stark von der Lage ab. In gefragten Großstädten sind 2–3 % netto üblich, in einfacheren Lagen 4–5 % und mehr. Eine höhere Rendite geht aber oft mit höherem Risiko einher — schwächerer Mietermarkt, mehr Instandhaltung, geringere Wertstabilität.
Welche Kosten drücken die Rendite?+
Die Kaufnebenkosten (10–15 % einmalig) und die laufenden nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage sowie das Risiko von Mietausfall und Leerstand. Als grobe Orientierung werden dafür oft 1–2 Monatsmieten pro Jahr angesetzt.
Reicht die Mietrendite zur Entscheidung?+
Nein. Sie ist eine wichtige Kennzahl, aber Finanzierungskosten, Steuereffekte (AfA, Werbungskosten), mögliche Wertsteigerung und der Aufwand der Vermietung gehören dazu. Betrachte die Mietrendite als Einstieg, nicht als Endergebnis.
Unabhängig recherchiert. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 11. Juli 2026.