Es gibt keinen pauschalen Sieger. Eine vermietete Immobilie baut Vermögen vor allem über den Finanzierungshebel auf: Mit vergleichsweise wenig Eigenkapital bewegst du einen großen Wert, dessen Wertsteigerung vollständig dir gehört, und der Verkaufsgewinn ist nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Das funktioniert, solange Zinsen niedrig, Mieten stabil und die Wertsteigerung positiv sind. Der Preis sind hohe Kaufnebenkosten (rund 10 Prozent), laufender Aufwand, Klumpenrisiko und Abhängigkeit von einer einzigen Lage. Ein ETF-Depot ist dagegen günstig, breit gestreut, aufwandsarm und flexibel teilverkäuflich, muss aber Kursgewinne mit rund 18,5 Prozent (Abgeltungssteuer nach Teilfreistellung) versteuern und bietet keinen Kredithebel. In vielen Szenarien liegen beide nah beieinander — den Ausschlag geben Kaufpreis, Zins, Wertsteigerung und erwartete ETF-Rendite. Am fairsten vergleicht man beide mit gleichem Startkapital und gleicher monatlicher Belastung.
„Betongold oder Börse?” — an dieser Frage scheiden sich die Geister, und beide Lager haben gute Argumente. Die ehrliche Antwort ist unbequem: Es kommt darauf an. Aber worauf genau, lässt sich präzise benennen — und rechnen.
Die Stärken der vermieteten Immobilie
- Der Finanzierungshebel. Mit wenig Eigenkapital bewegst du einen großen Wert. Die Wertsteigerung wirkt auf die gesamte Immobilie, nicht nur auf deinen Anteil.
- Steuerfrei nach zehn Jahren. Der Verkaufsgewinn ist nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren komplett steuerfrei — ein struktureller Vorteil, den der ETF nicht hat.
- Laufende Mieteinnahmen und ein realer Sachwert, der Inflation historisch gut ausgleicht.
Die Stärken des ETF-Depots
- Niedrige Kosten. Ein breiter Welt-ETF kostet grob 0,2 Prozent im Jahr — ohne Kaufnebenkosten von 10 Prozent, ohne Instandhaltung, ohne Verwaltung.
- Breite Streuung. Tausende Unternehmen weltweit statt einer einzigen Lage. Kein Klumpenrisiko, kein Mietausfall, kein Sanierungsstau.
- Flexibilität und null Aufwand. Jederzeit in Teilen verkäuflich, kein Mieter, kein Handwerker, keine Eigentümerversammlung.
Worauf es wirklich ankommt
Vier Größen entscheiden das Rennen: Kaufpreis (und damit die Anfangsrendite der Miete), Finanzierungszins, Wertsteigerung der Immobilie und erwartete ETF-Rendite. Schon kleine Änderungen kippen das Ergebnis. Eine Immobilie in guter Lage mit günstiger Finanzierung kann den ETF schlagen; dieselbe Immobilie mit hohem Zins und schwacher Wertentwicklung verliert klar.
Deshalb ist die einzige ehrliche Antwort ein Rechner, in dem du deine eigenen Annahmen einsetzt. Genau das leistet der Immobilie-oder-ETF-Rechner: Er lässt beide Wege mit demselben Geld und derselben Cash-Belastung gegeneinander antreten — inklusive Finanzierung, Bewirtschaftung und Steuern — und zeigt, was am Ende netto übrig bleibt.
Und wenn du dich nicht entscheiden kannst?
Musst du nicht. Viele Vermögende halten beides: eine oder zwei Immobilien als Sachwert-Baustein und ein breites ETF-Depot als flexiblen, streuenden Kern. Das kombiniert den Hebel und die Steuervorteile der Immobilie mit der Liquidität und Diversifikation des Depots. Wichtig ist nur, dass keine Seite zum unkontrollierten Klumpen wird — wie stark eine einzelne Position dein Vermögen dominiert, prüfst du mit dem ETF-Portfolio-Röntgen.
Dieser Beitrag ist eine Einordnung und keine Anlageberatung. Immobilienpreise und Kapitalmarktrenditen schwanken; einzelne Immobilien entwickeln sich sehr unterschiedlich. Steuerliche Fragen gehören mit einer Steuerberatung geklärt.
Ob Immobilie oder ETF mehr Vermögen aufbaut, lässt sich nicht pauschal beantworten — es hängt an wenigen Stellschrauben. Die vermietete Immobilie punktet über den Hebel der Finanzierung (mit wenig Eigenkapital einen großen Wert bewegen), die volle Wertsteigerung und den steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren. Sie verlangt dafür Eigenkapital, Aufwand, trägt ein Klumpenrisiko und lebt von stabilen Mieten und Zinsen. Der ETF gewinnt über niedrige Kosten, breite Streuung, null Aufwand und jederzeitige Teilverkäufe — muss aber Kursgewinne versteuern und bietet keinen Kredithebel. In vielen realistischen Szenarien liegen beide erstaunlich nah beieinander; den Ausschlag geben Kaufpreis, Zins, Wertsteigerung und ETF-Rendite. Der beste Weg ist der, der zu deiner Lebenssituation, deinem Aufwandswillen und deiner Risikotoleranz passt.
Häufige Fragen
Ist eine Immobilie oder ein ETF die bessere Geldanlage?+
Beide können gewinnen — es hängt von den Annahmen ab. Die Immobilie ist stark, wenn du günstig kaufst, günstig finanzierst und die Lage sich gut entwickelt; der Hebel der Finanzierung und der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren sind echte Vorteile. Der ETF ist stark über Kosten, Streuung und Flexibilität und erspart dir jeden Aufwand. Wer das Klumpenrisiko und den Aufwand einer einzelnen Immobilie scheut, fährt mit dem ETF ruhiger; wer den Hebel nutzen und aktiv verwalten will, kann mit der Immobilie mehr herausholen.
Warum ist der Finanzierungshebel ein Vorteil?+
Weil die Wertsteigerung auf den gesamten Immobilienwert wirkt, du aber nur einen Teil selbst bezahlt hast. Steigt eine mit 20 Prozent Eigenkapital gekaufte Immobilie um 2 Prozent im Wert, ist das bezogen auf dein eingesetztes Eigenkapital ein Vielfaches. Der Hebel wirkt aber in beide Richtungen: Fällt der Wert oder steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, verstärkt sich auch der Verlust. Beim ETF gibt es diesen Hebel in der Regel nicht — dafür auch nicht das entsprechende Risiko.
Wie wirken die Steuern im Vergleich?+
Sie sind ein wichtiger Faktor. Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist nach mehr als zehn Jahren Haltedauer komplett steuerfrei. Kursgewinne eines ETF werden dagegen bei jedem Verkauf mit der Abgeltungssteuer belastet — bei Aktien-ETFs effektiv mit rund 18,5 Prozent nach der Teilfreistellung. Dieser Steuervorteil der Immobilie kann über lange Zeiträume einen spürbaren Unterschied ausmachen und gehört in jeden ehrlichen Vergleich.
Was übersieht man beim Immobilien-ETF-Vergleich am häufigsten?+
Die Kaufnebenkosten und die laufenden Bewirtschaftungskosten. Rund 10 Prozent Nebenkosten sind praktisch sofort verloren, und Instandhaltung, Verwaltung sowie Mietausfall zehren 20 bis 30 Prozent der Kaltmiete auf. Ebenso unterschätzt: das Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie und der Zeitaufwand der Vermietung. Der ETF hat diese Posten nicht — dafür fehlt ihm der Kredithebel. Nur wer beide Seiten vollständig rechnet, kommt zu einem fairen Ergebnis.
Aktien, ETFs, Börse und Portfolio-Strategien — Paul mit dem Blick auf Kosten, Streuung und langfristige Rendite.
Profil & Redaktion ›Unabhängig recherchiert. Verantwortlicher Herausgeber: Dr. Gamal Moukabary. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 31. Juli 2026.