Ungenutzte Fläche in der eigenen oder gemieteten Wohnung lässt sich vermieten und bringt ein regelmäßiges Nebeneinkommen — ein Zimmer je nach Lage 200 bis 600 Euro im Monat, ein Stellplatz oder eine Garage oft 50 bis 150 Euro. Steuerlich versteuert wird nicht die Miete, sondern der Gewinn: Einnahmen minus abziehbare Kosten wie anteilige Nebenkosten, Abschreibung und Reparaturen, mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Bei einer nur vorübergehenden Vermietung bleiben bis 520 Euro im Jahr steuerfrei; das ist eine Freigrenze, die bei Überschreiten komplett entfällt. Bei dauerhafter Vermietung gilt diese Grenze nicht — hier sind die Einkünfte nach Paragraf 21 EStG ab dem ersten Euro steuerpflichtig, dafür lassen sich alle Kosten gegenrechnen. Wer zur Miete wohnt, braucht die Erlaubnis des Vermieters, hat auf die Untervermietung eines Teils der Wohnung aber in der Regel einen Anspruch. Deine konkrete Netto-Zahl rechnest du im Nebeneinkommen-Rechner durch.
Fast jeder Haushalt hat Fläche, die kaum genutzt wird: ein leeres Zimmer nach dem Auszug der Kinder, eine Garage ohne Auto, ein Kellerabteil, ein Stellplatz vor der Tür. Vermietet wird daraus ein regelmäßiges Nebeneinkommen — und beim Stellplatz sogar eines fast ohne Aufwand. Der Haken, den viele scheuen, ist die Steuer. Dabei ist die Rechnung überschaubar.
Versteuert wird der Gewinn, nicht die Miete
Der wichtigste Punkt zuerst: Nicht die eingenommene Miete ist entscheidend, sondern der Gewinn — also die Einnahmen minus der Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen. Wer ein Zimmer für 400 Euro vermietet, aber anteilig 80 Euro Nebenkosten und Abschreibung gegenrechnen kann, versteuert nur die Differenz.
Die 520-Euro-Freigrenze — und ihre Tücke
Bei einer nur vorübergehenden Vermietung (etwa einer Zwischenmiete) bleiben Einnahmen bis 520 Euro im Jahr steuerfrei. Wichtig ist das Wort Freigrenze: Anders als ein Freibetrag verschwindet sie komplett, sobald du auch nur einen Euro darüber liegst — dann ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei dauerhafter Vermietung, also dem Normalfall bei Zimmer oder Stellplatz, gilt diese Grenze gar nicht: Hier zählt der Gewinn ab dem ersten Euro als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — dafür kannst du sämtliche Kosten gegenrechnen.
Als Mieter: erst die Erlaubnis
Wer selbst zur Miete wohnt, darf einen Teil der Wohnung untervermieten — braucht dafür aber die Zustimmung des Vermieters. Auf die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung hast du bei berechtigtem Interesse in der Regel einen Anspruch; die komplette Wohnung darf der Vermieter dagegen sperren. Hol dir die Zustimmung immer schriftlich, bevor der Untermieter einzieht.
Die Lehre
Ungenutzte Fläche ist totes Kapital. Ein Stellplatz für 80 Euro im Monat bringt fast 1.000 Euro im Jahr — bei praktisch null Aufwand und überschaubarer Steuer. Rechne im Nebeneinkommen-Rechner durch, was bei dir nach Kosten und Steuer übrig bleibt, und hol dir bei Mietwohnungen vorab die Erlaubnis des Vermieters.
Allgemeine Information zum Stand 2026, keine Steuerberatung. Ob Einkünfte steuerpflichtig sind und welche Kosten abziehbar sind, hängt vom Einzelfall ab. Im Zweifel hilft eine Steuerberatung oder ein Lohnsteuerhilfeverein.
Viele Haushalte haben Fläche, die kaum genutzt wird: ein leeres Zimmer, eine Garage, ein Kellerabteil oder ein Stellplatz. Vermietet bringt das ein regelmäßiges Nebeneinkommen — beim Stellplatz oft fast ohne Aufwand. Steuerlich gilt: Versteuert wird der Gewinn, also die Einnahmen minus der damit verbundenen Kosten, mit dem persönlichen Steuersatz. Bei nur vorübergehender Vermietung bleiben bis 520 Euro im Jahr steuerfrei (eine Freigrenze, kein Freibetrag); bei dauerhafter Vermietung zählt der Gewinn ab dem ersten Euro als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wer zur Miete wohnt, braucht für die Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters, hat darauf bei einem Teil der Wohnung aber meist einen Anspruch. Wie viel netto übrig bleibt, hängt vor allem von den absetzbaren Kosten und dem eigenen Steuersatz ab.
Häufige Fragen
Wie viel bringt die Vermietung von Zimmer oder Stellplatz?+
Das hängt stark von der Lage ab. Ein möbliertes Zimmer bringt in gefragten Städten 300 bis 600 Euro im Monat, in kleineren Orten weniger. Ein Stellplatz oder eine Garage liegt meist bei 50 bis 150 Euro — dafür fast ohne Aufwand und ohne Mietverhältnis über Wohnraum. Entscheidend für dich ist am Ende nicht die Miete, sondern was nach Kosten und Steuer übrig bleibt.
Ab wann muss ich die Einnahmen versteuern?+
Bei dauerhafter Vermietung ab dem ersten Euro Gewinn — also Einnahmen minus abziehbare Kosten. Bei nur vorübergehender Vermietung greift die 520-Euro-Freigrenze pro Jahr: Bleibst du darunter, ist alles steuerfrei; überschreitest du sie, wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Den Gewinn versteuerst du mit deinem persönlichen Steuersatz.
Welche Kosten darf ich abziehen?+
Alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen: anteilige Nebenkosten (Strom, Heizung, Wasser) für den vermieteten Bereich, bei Eigentum die anteilige Gebäudeabschreibung, Reparaturen, Inserate, Kontoführung und Verwaltung. Bei Untervermietung als Mieter zählt auch die anteilige eigene Miete. Je höher die absetzbaren Kosten, desto niedriger der steuerpflichtige Gewinn.
Darf ich als Mieter untervermieten?+
Für einen Teil der Wohnung hast du in der Regel einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn du ein berechtigtes Interesse hast — die Zustimmung des Vermieters brauchst du trotzdem. Die vollständige Untervermietung der Wohnung kann der Vermieter dagegen verweigern. Hol die Erlaubnis immer schriftlich ein, bevor du vermietest.
Muss ich ein Gewerbe anmelden?+
Für die reine Vermietung von Wohnraum, Zimmern oder Stellplätzen nicht — das sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, kein Gewerbe. Anders kann es aussehen, wenn Zusatzleistungen wie bei einer Ferienwohnung mit Service hinzukommen; dann kann Gewerblichkeit vorliegen. Im Zweifel klärt das eine Steuerberatung.
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Profil & Redaktion ›Unabhängig recherchiert. Verantwortlicher Herausgeber: Dr. Gamal Moukabary. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 02. August 2026.