Der „Trick“, die Immobilie an die Kinder zu verkaufen statt zu verschenken oder zu vererben, spart nicht pauschal Erbschaftsteuer — er hilft nur in bestimmten Konstellationen. Sicher ist: Beim Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern an Kinder) fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Ein realer Steuervorteil entsteht bei vermieteten Immobilien durch den AfA-Step-up: Die Kinder können nach dem Kauf die vollen Anschaffungskosten neu abschreiben, während sie bei einer Schenkung oder Erbschaft nur die oft geringe Rest-Abschreibung der Eltern fortführen. Zudem verlagert ein Verkauf künftige Wertsteigerungen aus dem Nachlass und bringt den Eltern Liquidität. Die Fallstricke: Ein Verkauf unter Verkehrswert gilt in Höhe der Differenz als gemischte Schenkung und ist über die Freibeträge hinaus schenkungsteuerpflichtig; verkaufen die Eltern innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung eine nicht selbst genutzte Immobilie, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an; und die Kinder müssen den Kaufpreis tatsächlich aufbringen, sonst droht ein Scheingeschäft. Beim selbstgenutzten Familienheim ist die steuerfreie Schenkung oder Vererbung oft der einfachere Weg. Das gehört in jedem Fall in eine Steuerberatung.
In den sozialen Medien klingt es nach einem einfachen Steuer-Hack: Eltern sollen ihre Immobilie an die Kinder verkaufen statt sie zu verschenken oder zu vererben — angeblich spare das kräftig Erbschaftsteuer. Wie fast immer bei solchen Tricks steckt ein wahrer Kern darin, aber auch ein gutes Stück Vereinfachung. Wir rechnen nach.
Die Behauptung
„Verkauf deine Immobilie an deine Kinder, dann sparst du die Erbschaftsteuer.” Das Versprechen: kein Erbfall, keine Schenkung — also keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer, selbst wenn der Immobilienwert über dem Freibetrag liegt.
Was am „Trick” wirklich dran ist
Ein paar Punkte stimmen — und können bares Geld wert sein.
Keine Grunderwerbsteuer. Der Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel) ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Das ist der zuverlässigste Vorteil — je nach Bundesland spart das 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Der AfA-Step-up bei vermieteten Immobilien. Das ist der eigentliche Hebel. Kauft ein Kind die vermietete Immobilie, kann es die vollen Anschaffungskosten neu abschreiben (Gebäudeanteil, meist 2–3 % pro Jahr). Bei einer Schenkung oder Erbschaft übernimmt es dagegen nur die oft schon weitgehend abgeschriebene Restbasis der Eltern. Über die Jahre kann der Step-up einen fünfstelligen Steuervorteil bringen.
Künftige Wertsteigerung wandert aus dem Nachlass. Gehört die Immobilie schon den Kindern, wächst ihr Wert nicht mehr im Vermögen der Eltern — spätere Wertzuwächse lösen keine Erbschaftsteuer aus.
Liquidität für die Eltern. Der Kaufpreis fließt den Eltern zu — hilfreich, wenn sie das Geld für den Ruhestand oder Pflege brauchen, oder um mehrere Kinder gleich zu behandeln.
Wo der „Trick” hakt
Spekulationssteuer für die Eltern. Verkaufen die Eltern die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem eigenen Erwerb und haben sie nicht selbst bewohnt, ist der Wertzuwachs als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) steuerpflichtig — das kann den ganzen Vorteil auffressen.
Die Kinder müssen wirklich zahlen. Ein Verkauf ohne echte Kaufpreiszahlung ist ein Scheingeschäft — das Finanzamt behandelt es dann als Schenkung. Wer den Kaufpreis als Darlehen stehen lässt und später erlässt, löst mit dem Erlass wiederum eine Schenkung aus.
Beim Familienheim oft überflüssig. Das selbstgenutzte Familienheim lässt sich unter Bedingungen ohnehin steuerfrei übertragen: an den Ehegatten immer, an Kinder bis 200 m² Wohnfläche, wenn sie es zehn Jahre selbst bewohnen. Hier braucht es den „Verkauf-Trick” meist gar nicht.
Verschenken oder verkaufen — wann was?
Grob: Verschenken (oder das steuerfreie Familienheim vererben) ist meist der einfachere Weg, wenn der Wert in die Freibeträge passt und die Immobilie selbst genutzt wird. Verkaufen lohnt vor allem bei vermieteten Immobilien (AfA-Step-up), wenn die Eltern Liquidität brauchen oder wenn hohe künftige Wertsteigerungen aus dem Nachlass sollen. Häufig ist eine Kombination sinnvoll — etwa Verkauf mit teilweisem Kaufpreis-Darlehen und gezielter Nutzung der Zehn-Jahres-Freibeträge.
Deine Zahlen rechnest du im Erbschaftssteuer-Rechner und im Schenkung-Freibetrag-Rechner durch; die Grunderwerbsteuer (die hier entfällt, sonst aber anfällt) im Grunderwerbsteuer-Rechner. Wann beim Verkauf Spekulationssteuer droht, erklärt der Ratgeber Immobilie verkaufen: Spekulationssteuer.
Unser Urteil
Teilweise wahr — aber kein Allheilmittel. Der Verkauf an die Kinder spart nicht pauschal Erbschaftsteuer. Zuverlässig ist nur die Grunderwerbsteuer-Befreiung. Ein echter Steuervorteil entsteht bei vermieteten Immobilien (AfA-Step-up) und wenn Liquidität oder das Herauslösen künftiger Wertsteigerungen das Ziel ist. Beim selbstgenutzten Familienheim führt die steuerfreie Schenkung oder Vererbung oft einfacher zum Ziel. Und wer unter Wert verkauft, zahlt über die gemischte Schenkung doch. Kurz: ein legitimes Werkzeug für bestimmte Fälle — kein Wundermittel, und nichts, was man ohne Schenkungs- und Steuer-Know-how nach einem Social-Media-Clip umsetzen sollte.
In Kürze
Der „Immobilie-an-die-Kinder-verkaufen”-Trick funktioniert am besten bei vermieteten Objekten und wenn die Eltern Liquidität brauchen — dank Grunderwerbsteuer-Befreiung und AfA-Step-up. Bei selbstgenutzten Familienheimen ist die steuerfreie Übertragung meist die bessere Wahl. Achte auf gemischte Schenkung, Spekulationssteuer und echte Kaufpreiszahlung — und hol dir vorher eine Steuerberatung. Welche Wege es sonst gibt, zeigen Schenkung steuerfrei und Testament & Erbfolge.
Allgemeine Information zum Stand 2026, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Erbschaft-, Schenkung- und Einkommensteuer hängen stark vom Einzelfall ab (Verkehrswert, Nutzung, Fristen, Bundesland). Maßgeblich sind die gesetzlichen Regelungen und die Auskunft von Steuerberatung bzw. Finanzamt.
Der Rat, die Immobilie an die Kinder zu verkaufen statt zu verschenken, ist kein Allheilmittel gegen die Erbschaftsteuer — er funktioniert nur in bestimmten Fällen. Zuverlässig ist die Grunderwerbsteuer-Befreiung unter Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Ein echter Vorteil ist der AfA-Step-up bei vermieteten Immobilien: Die Kinder schreiben nach dem Kauf vom neuen Kaufpreis ab, nicht von der oft schon abgeschriebenen Basis der Eltern. Und künftige Wertsteigerungen wandern aus dem Nachlass. Die Haken: Verkauft man unter Verkehrswert, wird die Differenz als „gemischte Schenkung“ doch besteuert; bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann Spekulationssteuer anfallen; und die Kinder müssen den Kaufpreis wirklich zahlen. Beim selbstgenutzten Familienheim gibt es oft eine einfachere steuerfreie Schenkungs- oder Erb-Route. Ohne Steuerberatung sollte man das nicht angehen.
Häufige Fragen
Spart der Verkauf an die Kinder wirklich Erbschaftsteuer?+
Nicht automatisch. Verkauft man zum vollen Verkehrswert, fällt zwar keine Schenkung- oder Erbschaftsteuer an — aber die Kinder zahlen echtes Geld, und das Vermögen der Eltern wandelt sich nur von Immobilie in Bargeld, das später ebenfalls vererbt wird. Ein echter Vorteil entsteht vor allem bei vermieteten Immobilien (neue, höhere Abschreibung) und dadurch, dass künftige Wertsteigerungen aus dem Nachlass verschwinden.
Was ist eine gemischte Schenkung?+
Verkaufen die Eltern deutlich unter dem Verkehrswert, wird die Differenz zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Wert als Schenkung gewertet und ist über den Freibetrag hinaus schenkungsteuerpflichtig. Der Freibetrag beträgt je Kind und Elternteil 400.000 Euro und lässt sich alle zehn Jahre neu nutzen.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich an meine Kinder verkaufe?+
Nein. Der Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie — also Eltern an Kinder oder Großeltern an Enkel — ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Für Geschwister (Seitenlinie) gilt diese Befreiung nicht.
Wann droht Spekulationssteuer beim Verkauf an die Kinder?+
Wenn die Eltern die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem eigenen Kauf verkaufen und sie nicht selbst bewohnt haben, ist der Wertzuwachs als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) steuerpflichtig. Bei durchgehender Selbstnutzung oder nach Ablauf der Zehnjahresfrist bleibt der Gewinn steuerfrei.
Rente, betriebliche Altersvorsorge, Berufsunfähigkeit und Absicherung — Bianca zeigt, was sich wann wirklich lohnt.
Profil & Redaktion ›Unabhängig recherchiert. Verantwortlicher Herausgeber: Dr. Gamal Moukabary. Manche Empfehlungen sind Partnerangebote (auch aus der MyWage-Gruppe) und werden gekennzeichnet. Inhalte dienen der Information und sind keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand 07. August 2026.